为什么我不相信房价预测

房价和房价预测可能是中国最热门的话题了。今天我们也来蹭一下这个热点,聊聊房价。

如标题所说,我不相信房价预测。

回顾任何时间点,对于房价的走向始终存在多空两派,看空和看多都有着相当充足的理由,让人不得不相信,但是这两派观点又过于分裂,难以协调,以至于很难同时相信,就像脚踏两只船,这两条船相向而行,最终把试图保持中立者撕裂。

最终从结果来看,看空者赢得智慧,看多者赢得财富。

和中国另外一个资产市场,股市截然相反,以至于很多人仍然把股市视为洪水猛兽,超级赌场。

不过有趣的是,即使过去二十年间,所有看多者和买房者都因为房价的巨幅增长而赚得盆满钵满,多空之战,仍然没有结束,反而日趋激烈。

这是一个非常值得思考的现象。

看多者认为,人类从历史中学到的唯一教训就是人类无法从历史中学会任何教训。历史已经证明了,房价上涨的必然性,但是很多人至今并没有学会,没有意识到房产在抵御必然发生的通货膨胀过程中所起到的保护作用。

看空者认为,房价的上涨得益于中国城镇化这个伟大的历史机遇和中国金融环境不够成熟的历史局限,但是这个历史窗口期随着中国的人口红利的消失和国家对于房产政策的转向而终结,在这个大背景下,大部分地方的房产价格将走向停滞和下滑,最终跑输通胀。

我们很难判断哪方说得更有道理,因为我们不知道未来究竟是历史的重章复唱还是未来的歧路分叉口。

当然,我们也会发现,双方已经在某些地方达成共识,比如双方已经默认三线以下城市房价将走入下跌通道的基本假设,现在争论的战场在于一二线城市房价的未来。

我们先抛开关于一二线涨不涨的争论。

我们先讨论看空者和看多者打成共识的三线以下城市的房价。

如果从现在的房价数据(百城数据指数)来看,这个共识并不十分正确,至少从今年以来的这三个月来看,三四线城市并不比一二线的表现要差。

这确实超出了很多人的预计,原本以为不太有吸引力的家乡三四线小城,居然涨幅和一二线城市可堪比拟,但是我们换种角度重新思考,关注下互联网语境下的下沉市场,现实情况中的主流市场。

总理有句名言,中国有六亿人月收入在一千元以下,而每平米均价上万的三线以上房产对他们意味着什么?

为什么有人愿意去买鹤岗总价数万的房子?是因为他们不期待更好的生活环境么,不是,这可能是他们唯一能买得起的房。同样的,对于很多收入不高的年轻人来说,家乡小县城的房,就是他们最好的选择。况且,在家乡小县城不需要 996,不需要内卷加班,这种工作生活兼顾的生活,它不香么。

而且对于很多 00 后来说,在大城市买房的执念其实远不如 80,90 后严重,对他们来说,更多彩,更自由的生活方式要远比被大城市房价捆绑的人生重要。

况且随着互联网在企业服务和协同办公领域的深入发展,中国会涌现更多可以支持在线办公和灵活办公的公司和职位,对于年轻人来说,这种地理套利的数字游民生活,也极具吸引力。

当然,我并不是想借此证明三四线房价就不会跌而一定会涨,我只是想说,世界上所存在的事物和其他事物的联系是广泛且微妙的,很难有人能把握到其中能起到决定性的要素,更遑论预测一个更长周期的趋势。

而无论看空者抑或者看多者,用一些过于简单的理由和过于简单的框架去解释房价走向,事实上他们并非真的想预判房价走向,仅仅是想通过极端的立场来吸引那些内心就带有涨跌预设的芸芸众生,并借此牟利。

我们回过头来重新思考所谓看多者的胜利,事实上,大多数买房者并非因为看多房价而买房的,更多是因为当时需要这样一个房子一个家,所以买了房,然后一直居住,未曾考虑过出售。

而那些真正意义上的看多者,比如当你的海南和宁波炒房客,炒到当地的房地产崩盘,炒到当地的产业崩溃,最后在资不抵债中破产,这样的人少么?

我再举个例子,如果很多买房人在买房的当年用买房的资金买入沪深300指数基金,在大多数时间点买入到今天的收益率都要超过买房。这是一件相当反直觉的事情,但事实如此。

从本质上说,股票和基金作为投资标的要远远好过房产,不管是流动性,收益率还是投资可参考性,但是大多数人从根本上缺乏基本的金融常识,将股市简单理解成短线的资金博弈,最终被市场所淘汰。而房产因为投资过于麻烦,交易周期过长,再加上本身的居住属性,所以韭菜们几乎没机会追涨杀跌,凭运气赚的钱没有凭本事亏出去,让韭菜以为自己又行了。

所以说,很多人只是简单得把结果当作原因,对事物的运行方式产生了错误的认知。这就是所谓的「缘木求鱼,刻舟求剑」

我们已经意识到房价具有根本性的不可预测性,那么我们应该如何看待买房这个问题呢?

我认为,房产除了不可预测的金融资产属性之外,更重要的还是本身的居住属性。选择房产,不仅仅是为了资产配置,增值保值,更是为了选择未来理想的生活方式。

我想,这也是中央提出「房住不炒」号召的根本原因吧。让房子回归本源,心安处便是吾乡。

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